Thời gian gần đây, Luật Ba Đình nhận được rất nhiều câu hỏi của khách hàng về hợp đồng công chứng mua bán đất (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Như khách hàng đã biết, khi thực hiện thủ tục mua bán đất, hai bên mua bán sẽ tiến hành ký kết hợp đồng. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng này là quy định bắt buộc theo Luật đất đai 2013. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ làm rõ hơn về vấn đề công chứng hợp đồng mua bán đất đai theo quy định pháp luật.
I. MỘT SỐ CÂU HỎI CỦA KHÁCH HÀNG VỀ HỢP ĐỒNG CÔNG CHỨNG MUA BÁN ĐẤT.
Câu hỏi 1. Hợp đồng mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất ) có bắt buộc phải công chứng không ?
Chào quý công ty. Tôi tên là Trần Hồng Sâm. Hiện tôi sinh sống và làm việc tại Nam Định. Tôi có 1 mảnh đất và đang có ý định bán cho khách hàng. Chúng tôi dự định sẽ ký hợp đồng mua bán đất. Vậy, hợp đồng này có cần thực hiện công chứng không? Việc công chứng này có bắt buộc thực hiện không? Mong sớm nhận được giải đáp của công ty. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Câu hỏi 2. Giá trị pháp lý và thời hạn của hợp đồng công chứng mua bán đất.
Tôi có câu hỏi muốn gửi đến mong được tư vấn. Tôi có biết về việc thực hiện công chứng hợp đồng mua bán đất. Vậy, giá trị pháp lý và thời hạn của hợp đồng này được pháp luật quy định như thế nào? Cảm ơn quý công ty!
Câu hỏi 3. Một số lưu ý khi lập hợp đồng mua bán đất.
Chào Luật Ba Đình! Giữa việc công chứng và chứng thực hợp đồng mua bán đất, chúng tôi nên lựa chọn hình thức nào? Mảnh đất của chúng tôi ở thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. Tuy nhiên, tôi đang sống và làm việc tại Hà Nội. Vậy, tôi thực hiện công chứng ở phạm vi tỉnh thành nào? Tôi có thể thực hiện ngay tại Hà Nội không? Tôi cảm ơn công ty!
II. NHỮNG GIẢI ĐÁP CHO NHỮNG CÂU HỎI CỦA KHÁCH HÀNG
1. Hợp đồng công chứng mua bán đất có bắt buộc thực hiện hay không?
Luật Đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất mà không công chứng thì hợp đồng đó sẽ vô hiệu .Tất nhiên, cũng có một số trường hợp ngoại lệ. Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Như vậy, việc công chứng hợp đồng mua bán đất là bắt buộc ( ngoại trừ trường hợp kinh doanh bất động sản)
2. Giá trị pháp lý và thời hạn của hợp đồng mua bán đất được công chứng.
2.1. Giá trị pháp lý của hợp đồng công chứng mua bán đất?
Điều 5, Luật công chứng năm 2014 quy định:
1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
4. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng sẽ có hiệu lực kể từ ngày công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Trừ trường hợp hợp đồng công chứng đó bị vô hiệu theo quy định pháp luật. Về giá trị pháp lý, hợp đồng chỉ hết hiệu lực khi hai bên thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đã công chứng. Hợp đồng cũng vô hiệu khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng.
Khi thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng mua bán đất không được công chứng, thì thủ tục sang tên cũng sẽ không thể thực hiện được. Tất nhiên, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.
Như vậy, hợp đồng công chứng mua bán đất là điều kiện bắt buộc để làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.
2.2. Thời hạn thực hiện hợp đồng công chứng chuyển nhượng đất.
Theo quy định của Luật đất đai 2013, trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày phát sinh giao dịch mua bán đất, các bên phải có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Nếu quá thời hạn, hợp đồng mua bán đất công chứng vẫn còn giá trị. Tuy nhiên, người sử dụng đất sẽ bị phạt vi phạm nghĩa vụ chậm sang tên sổ đỏ. Điều đó có nghĩa là, giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán đất đai chuẩn quy đinh là không mất đi. Tuy nhiên, việc sang tên sổ đỏ thì cần được thực hiện theo đúng thời hạn mà pháp luật quy định.
Điện thoại tư vấn: 0988931100 – 0931781100 -(024)39761078
3. Một số lưu ý khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất.
3.1. Khách hàng có thể lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Như đã nói ở trên, khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Theo đó, tùy thuộc vào ý muốn, việc đi lại, phí thực hiện mà các bên lựa chọn sao cho phù hợp với trường hợp của mình. Tuy nhiên, sau nhiều năm kinh nghiệm thực tiễn, thông thường, người dân thường lựa chọn công chứng tại Văn phòng công chứng tư hoặc Phòng công chứng của nhà nước. Điều này giúp đảm bảo an toàn về mặt pháp lý của hợp đồng.
Xem thêm:
Thủ tục công chứng mua bán đất
Hợp đồng góp vốn mua đất có cần công chứng không?
3.2. Phạm vi công chứng hợp đồng mua bán đất
Khi thực hiện hợp đồng mua bán đất ở một địa phương nào đó, các bên cũng bị giới hạn về phạm vi địa giới thực hiện công chứng theo phạm vi địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất đó.
Điều này được quy định cụ thể tại điều 42 Luật công chứng 2014:
“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.”
3.3. Những người phải có mặt khi thực hiện hợp đồng công chứng mua bán đất
Trong phần này, chúng tôi chia làm 2 trường hợp cụ thể. Đối với mỗi trường hợp, Luật Ba Đình sẽ phân tích theo quy định pháp luật. Cụ thể 2 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Đất thuộc quyền sử dụng của 1 cá nhân.
Trong trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của 1 cá nhân duy nhất. Lúc này, việc công chứng đất sẽ do người sử dụng đất toàn quyền làm chủ. Người này cũng có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thay việc công chứng đó. Trường hợp này đơn giản và không gặp nhiều rắc rối như trường hợp 2.
Trường hợp 2: Đất thuộc quyền sử dụng của nhiều cá nhân.
Trường hợp này thường xảy ra đối với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình. Lúc này, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình. Sự đồng ý này cần được thực hiện bằng văn bản và có công chứng, chứng thực. Còn việc có mặt hay không khi thực hiện hợp đồng công chứng, thì pháp luật không có quy định bắt buộc.
Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT – BTNMT quy định: “5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.
III. KẾT LUẬN
Trên đây là tư vấn của Luật Ba Đình về hợp đồng công chứng mua bán đất. Khách hàng có nhu cầu có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi. Các chuyên viên luôn sẵn sàng lắng nghe và tư vấn 24/24. Ngoài ra, chúng tôi còn triển khai Dịch vụ công chứng tại nhà – Phí Công chứng hợp đồng, giấy tờ…tại nhà.
Để biết thêm thông tin chi tiết, khách hàng liên hệ theo số điện thoại:
