Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất

04/09/2021

Trước khi đi vào nội dung tư vấn và giới thiệu mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất, Luật Ba Đình xin khẳng định và thống nhất một vấn đề mang tính pháp lý đó là: Mua bán đất, dùng thuật ngữ pháp lý chính xác phải là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đơn giản vì đất đai thuộc sử hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã được ghi nhận trong Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam. Do vậy, mua bán đất ở đây nói chính xác phải là mua bán quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, thuật ngữ mua bán đất lại được sử dụng rất nhiều trên thực tiễn. Thuật ngữ này đã trở thành câu cửa miệng trong các giao dịch, trao đổi liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vì vậy, trong phạm vi bài viết này, Luật Ba Đình cũng xin được dùng thuật ngữ “mua bán đất”. Mục đích chỉ để dễ chuyển tải những nội dung tư vấn tới bạn đọc, gần gũi hơn với đời sống xã hội mà thôi.

Nội dung tóm tắt bài viết

I. HIỂU ĐÚNG BẢN CHẤT CỦA HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN ĐẤT TRƯỚC KHI QUAN TÂM ĐẾN MẪU HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN ĐẤT.

1.1. Làm rõ khái niệm của hợp đồng đặt cọc mua bán đất:

Đặt cọc là một trong rất nhiều biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Điều 328 – Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

” Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Xuất phát từ khái niệm chung về đặt cọc, có thể hiểu:

Đặt cọc mua bán đất là một biện pháp bảo đảm. Mục đích để bảo đảm giao kết thực hiện hợp đồng mua bán đất.

1.2. Vì sao nên làm hợp đồng đặt cọc trước khi thực hiện hợp đồng mua bán đất ?

Hợp đồng đặt cọc ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc sẽ đi đến thỏa thuận mua bán đất.

Đối với bên bán, hợp đồng đặt cọc mua bán đất sẽ ràng buộc trách nhiệm của bên bán. Cụ thể, sau khi đã ký kết hợp đồng đặt cọc, bên bán sẽ phải bán đất cho bên mua. Nếu không bán, sẽ bị phạt cọc. Điều này đảm bảo quyền lợi cho bên mua. Bên mua cũng sẽ cảm thấy yên tâm vì sau khi đặt cọc, bên bán sẽ giữ đất cho mình. Bên mua sẽ mua được đất/ nhà đất phù hợp và ưng ý. Bên cạnh đó, họ sẽ có thêm thời gian chuẩn bị tài chính để thanh toán.

Đối với bên mua, hợp đồng sẽ ràng buộc nghĩa vụ phải mua mảnh đất/ nhà đất đó. Bởi nếu không mua sẽ mất tiền đặt cọc. Bên bán cảm thấy yên tâm vì đã có người mua đất/ nhà đất của mình. Tránh trường hợp nhiều người vào xem mảnh đất nhưng đều không mua. Họ cũng có thêm 1 khoản tiền mà chưa cần phải làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

Như vậy, việc đảm bảo quyền lợi của người này sẽ là nghĩa vụ của người kia.

Hotline tư vấn mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất 0988931100

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất mới nhất
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất mới nhất

II. NHỮNG LƯU Ý CẦN THIẾT KHI THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN ĐẤT. 

2.1. Lưu ý trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất.

Trước khi ký hợp đồng đặt cọc, bên mua cần:

>> > Xem xét kỹ về tính pháp lý của mảnh đất đó.

Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là việc cần làm đầu tiên. Yêu cầu xem sổ đỏ để biết đất đó có sổ đỏ hay không. Nhiều trường hợp mua phải mảnh đất chỉ có giấy tờ viết tay hoặc không giấy tờ. Điều này khiến người mua gặp rất nhiều hệ lụy, rủi ro khi làm thủ tục cấp sổ đỏ.

Với những mảnh đất đã có sổ. Biết cách đọc những thông tin trên sổ cũng vô cùng quan trọng. Người mua cần xem rõ thông tin cá nhân của người đứng tên trên sổ. Đó là các thông tin như họ tên, ngày sinh, số CMND…Mục đích của việc kiểm tra này để xác định xem người giao dịch nhận cọc có đúng là người đứng tên trên sổ hay không. Đã có không ít người mua cọc tiền cho người không có quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó cần kiểm tra rõ các số liệu quan trọng như: loại đất, diện tích sử dụng, vị trí, giáp ranh, tài sản trên đất, các giao dịch có liên quan thể hiện trên sổ…

>>> Khảo sát mảnh đất trên thực tế.

Giấy tờ pháp lý là quan trọng. Nhưng thực tế mảnh đất thế nào lại càng quan trọng. Nhiều trường hợp sau khi ký hợp đồng đặt cọc mới phát hiện mảnh đất thực tế rất khác so với thông tin trên sổ đỏ. Cần khảo sát, đo dạc thực tế để biết mảnh đất thực tế có đúng diện tích với giấy tờ trong sổ đỏ không? Loại đất thực tế có đúng với giấy tờ không? Vị trí đất có đúng mong muốn không?…

Đó là những vấn đề quan trọng mà bên mua cần mục sở thị trước khi ký vào hợp đồng đặt cọc.

Để hạn chế thấp nhất rủi ro, Bên mua có thể thuê luật sư chuyên về lĩnh vực đất đai tư vấn trước giai đoạn đặt bút ký hợp đồng đặt cọc. Bên mua cũng có thể đến văn phòng đăng ký đất đai địa phương để tham khảo thêm thông tin về mảnh đất đó. Việc này giúp loại trừ khả năng mảnh đất có thể đang trong tình trạng thế chấp ngân hàng hoặc thuộc diện quy hoạch, giải tỏa.

Hotline tư vấn mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất 0988931100

2.2. Lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất.

Các bên cần lưu ý về việc phải ghi rõ vào hợp đồng đặt cọc loại tài sản dùng để đặt cọc. Tài sản đặt cọc là tiền, kim khí quý, đá quý hay một vật có giá trị khác.

Nếu đặt cọc bằng tiền:

Cần ghi rõ số tiền là bao nhiêu. Bên đặt cọc nên chọn phương thức chuyển khoản ngân hàng. Phương thức này sẽ hạn chế rủi ro vì có chứng từ giao dịch của ngân hàng. Thông tin về tài khoản nhận cọc cũng phải thể hiện rõ trong hợp đồng đặt cọc. Khi chuyển khoản thực tế cũng cần chuyển đúng số tài khoản thụ hưởng đã lêu trong hợp đồng đặt cọc.

Nếu đặt cọc bằng tài sản có giá khác:

Các bên cần định giá rõ ràng giá trị tài sản. Nếu giá trị lớn có thể thuê tổ chức thẩm định giá hoặc thỏa thuận bằng văn bản định giá. Với các tài sản đăng ký quyền sở hữu, cần kiểm tra kỹ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của bên đặt cọc.

Các bên cũng nên lêu rõ giá trị chuyển nhượng mảnh đất đó là bao nhiêu. Bởi trên thực tế, bên bán sẽ thường đề nghị bên mua làm hợp đồng chuyển nhượng với giá trị nhỏ hơn giá thực tế. Điều này nhằm mục đích giảm thuế thu nhập cá nhân. Ví dụ: Ông A bán mảnh đất cho ông B với giá 1 tỷ. Tuy nhiên, hai bên thỏa thuận sẽ chỉ ghi trong hợp đồng là 500 triệu. Lúc này, hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ việc giá trị thực tế khi mua đất và giá ghi trong hợp đồng mua bán. Điều này sẽ giảm rủi ro cho các bên nếu có tranh chấp xảy ra.

Các bên cũng nên nhờ thêm người làm chứng khi thực hiện hợp đồng đặt cọc.

Có thể bạn quan tâm: Thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất

Điện thoại tư vấn: 0988931100 – 0931781100 -(024)39761078

3. NHỮNG CÂU HỎI XUNG QUANH VẤN ĐỀ MẪU HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN ĐẤT MÀ LUẬT BA ĐÌNH NHẬN ĐƯỢC

Câu hỏi 1: Hợp đồng đặt cọc mua bán đất có cần công chứng không?

Xin chào công ty Luật Ba Đình. Tôi tên là Trần Thị Hiền. Tôi đang chuẩn bị mua một mảnh đất tại Quế Võ, Bắc Ninh. Tôi có một câu hỏi muốn nhờ Luật sư giải đáp đó là : Hợp đồng đặt cọc mua bán đất có bắt buộc phải công chứng không? Nếu không công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán đất này có bị vô hiệu không? Cảm ơn Luật Ba Đình.

Phần trả lời của Luật sư:

Cảm ơn chị Hiền đã đặt câu hỏi. Đối với câu hỏi của chị, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Bản chất của hợp đồng đặt cọc mua bán đất là hợp đồng đặt cọc. Hiện tại pháp luật chưa có bất cứ quy định nào yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải công chứng.

Hơn nữa, Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

Những loại hợp đồng bắt buộc công chứng gồm:

  • HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà và đất), tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau.
  • HĐ tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
  • HĐ thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
  • HĐ góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua bán đất hoàn toàn không bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng. Như vậy có nghĩa là chị Hiền không cần công chứng, hợp đồng đặt cọc cũng không bị vô hiệu.

Pháp luật không bắt buộc công chứng. Nhưng pháp luật cũng không cấm mà luôn khuyến khích các bên thực hiện việc công chứng hợp đồng đặt cọc. Các văn phòng/ phòng công chứng vẫn sẽ thực hiện công chứng nếu khách hàng yêu cầu.

Việc công chứng hợp đồng đặt cọc sẽ rất hữu ích trong trường hợp các bên xảy ra tranh chấp. Bởi vì, pháp luật có quy định những sự kiện trong văn bản công chứng thì đương sự không phải chứng minh.

Câu hỏi 2: Có bắt buộc hay không việc phải đặt cọc trước khi mua bán đất ? Pháp luật có quy định về mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất không ?

Anh Phùng Mạnh Quân thường trú tại phường Hải Châu, Tp. Đà Nẵng đặt ra 2 câu hỏi như sau:

Có bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất không? và Pháp luật có quy định về mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất không ?

Luật Ba Đình trả lời anh như sau:

Có bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất không?

Mặc dù đặt cọc là một biện để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc. Trên thực tế đặt cọc có mục đích để làm tin. Việc các bên có đặt cọc hay không là tùy thuộc hoàn toàn vào ý chí bên mua và bên bán. Đây là vấn đề dân sự, pháp luật sẽ không can thiệp hay bắt buộc.

Pháp luật có quy định về mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất không ?

Pháp luật hiện hành không quy định về mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Điều này có nghĩa pháp luật không yêu cầu các bên phải làm hợp đồng đặt cọc theo một form chung nào.

Các công ty Luật hoặc các đơn vị công chứng thường soạn thảo hợp đồng đặt cọc cho khách hàng dựa trên kiến thức pháp luật và kinh nghiệm thực tiễn hành nghề. Các hợp đồng này gồm các điều khoản chi tiết, đầy đủ và chặt chẽ. Được sử dụng nhiều trên thực tế, các hợp đồng này trở thành mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất thông dụng. Anh Quân có thể tham khảo thêm ở phần 3 của bài viết này. 

Câu hỏi về mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Câu hỏi về mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Câu hỏi 3: Mức phạt cọc như thế nào?

Tôi tên là Đinh Văn Hải. Gần đây, tôi có thực hiện một số giao dịch mua bán đất. Tuy nhiên vì nhiều lý do khách quan, sau khi đặt cọc thì giao dịch mua bán đất của chúng tôi bị trì hoãn và dừng lại. Tôi muốn biết về mức phạt cọc nếu không thực hiện giao dịch mua bán nhà đất sẽ như thế nào? Cảm ơn công ty Ba Đình đã giải đáp thắc mắc của tôi!

Trả lời:

Cảm ơn anh Hải đã gửi thắc mắc của anh về cho chúng tôi. Có thể thấy, câu hỏi của anh xoay quanh vấn đề mức phạt cọc nếu không mua bán nhà đất nữa sẽ như thế nào? 

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định.“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, việc bị phạt cọc là hoàn toàn có thể xảy ra. Trừ trường hợp bên mua và bên bán có thể thỏa thuận thương lượng với nhau trong hợp đồng đặt cọc. Bên mua và bên bán có thể áp dụng điều khoản thỏa thuận về không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc. Mức phạt cọc được quy định như sau:

  • Bên mua từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. 
  • Bên bán từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Hotline tư vấn mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất 0988931100

Câu hỏi 4: Phương thức thanh toán khi đặt cọc như thế nào?

Chào công ty. Tôi có câu hỏi như sau. Tôi đang chuẩn bị mua một mảnh đất và sẽ thực hiện đặt cọc với bên bán trước một số tiền. Tuy nhiên, tôi đang phân vân không biết nên chuyển khoản hay gửi tiền mặt. Các luật sư có thể tư vấn cho tôi được không?

Trả lời:

Cảm ơn câu hỏi của anh/ chị. Đối với thắc mắc này, chúng tôi luôn ưu tiên khuyên khách hàng nên lựa chọn phương thức chuyển khoản tiền đặt cọc. Bởi lẽ, việc chuyển khoản sẽ phải thực hiện thông qua ngân hàng. Nên các nội dung về thời gian giao dịch, mã giao dịch sẽ được lưu lại cụ thể. Điều này cũng thuận lợi hơn nếu có những rắc rối hay tranh chấp về sau.

Hotline tư vấn thủ tục 0988931100 – 0931781100  (024)39761078

III. MẪU HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN ĐẤT DO LUẬT BA ĐÌNH CUNG CẤP.

Luật Ba Đình gửi đến khách hàng mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất để khách hàng tham khảo.

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Tải về mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Nếu có bất kì thắc mắc nào liên quan, khách hàng có thể liên hệ với Luật Ba Đình để được tư vấn thêm. Trân trọng!

Bạn thấy nội dung này thực sự hữu ích ?
Không