Các giao dịch liên quan đến nhà đất vẫn diễn ra phổ biến hàng ngày. Đó là các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất; Hợp đồng mua bán nhà ở và tài sản trên đất. Không ít trong số đó là các trường hợp làm hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Vậy giá trị pháp lý của các hợp đồng này thế nào ? Các bên có thể chịu những rủi ro gì khi tham gia vào giao dịch nhà đất không sổ đỏ ? Hãy cùng Công ty luật Ba Đình tìm hiểu về vấn đề này cũng như tham khảo Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.
1.Hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ có giá trị pháp lý không ?
“Sổ đỏ “ hiểu đúng khái niệm pháp lý đó chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất.
Như vậy sổ đỏ có thể ghi nhận quyền sử dụng đất hoặc ghi nhận cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên đất. Một chủ thể chưa được cấp sổ đỏ có nghĩa chủ thể đó chưa được ghi nhận các quyền này.
1.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều kiện để chủ thể sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng đất được pháp luật quy định thế nào ? Điều này đã được quy định cụ thể tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
1.2. Điều kiện mua bán nhà ở trên đất.
Theo Điều 118 luật nhà ở, điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Ngoại trừ một số trường hợp như mua bán nhà hình thành trong tương lai hoặc nhà thuộc sở hữu nhà nước…
1.3. Kết luận về tính pháp lý của hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Dựa trên các quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất; điều kiện giao dịch nhà ở có thể khẳng định:
Hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ không có giá trị pháp lý. Bởi vì, bên bán chưa đáp ứng các điều kiện để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như điều kiện giao dịch về nhà ở.
Mặt khác, khi chưa có sổ đỏ thì các bên cũng chỉ có thể làm hợp đồng viết tay mà không thể công chứng. Trong khi pháp luật quy định bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng.
Tổng đài tư vấn Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ Luật Ba Đình:
Điện thoại tư vấn: 0988931100 – 0931781100 -(024)39761078
2. Tại sao trên thực tế vẫn tồn tại phổ biến giao dịch, hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ ?
Trên thực tế vẫn tồn tại các giao dịch hợp đồng trên vì những lí do sau:
Thứ nhất: Nguyên nhân từ lợi ích vật chất.
Nhà đất thường là tài sản có giá trị cao. Để đạt được mục đích lợi nhuận, nhiều người chấp nhận mua bán đất khi chưa có sổ đỏ. Hi vọng mua xong sẽ hợp thức hóa các loại giấy tờ một cách hợp pháp, nhằm kiếm lại lợi nhuận lớn. Hoặc sang tay bán lại thông qua một hợp đồng mua bán nhà đất khác cho những chủ thể khác có nhu cầu.
Thứ hai: Do thiếu hiểu biết kiến thức pháp luật. Tư vấn Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Người mua đã bị các đối tượng môi giới quảng cáo, đưa ra những chiêu trò. Người mua tin và đã lỡ mua đất khi chưa có sổ đỏ.
Người mua nhầm rằng việc mua bán chỉ cần thông qua hợp đồng mua bán nhà đất là sẽ đúng theo quy định của pháp luật. Không hiểu rằng hợp đồng mua bán nhà đất đất của mình đang không mang giá trị pháp lý.
Thứ ba: Buông lỏng quản lý.
Việc quản lí lỏng lẻo của cơ quan chức năng có thẩm quyền, dẫn đến các khe hở. Từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho bên mua và bên bán dễ dàng xác lập hợp đồng dễ dàng.
Thứ tư: Chế tài xử phạt còn nhẹ.
Theo quy định tại nghị định 102/2014 NĐ-CP. Các sai phạm trong hợp đồng mua bán nhà đất chưa được xử lý nghiêm, việc xử phạt hành chính còn nhẹ, tính giáo dục và răn đe.
3. Cần làm gì khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Tư vấn Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro đối với bên mua. Có thể kể đến những rủi ro như:
Sau khi mua, người mua không làm được thủ tục cấp sổ đỏ. Nguyên nhân là do mảnh đất không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.
Không chuyển được mục đích sử dụng đất. Nguyên nhân có thể là do không phù hợp quy hoạch.
Tiềm ẩn nhiều nguy cơ liên quan đến nguồn gốc đất như: Đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp…Những vấn đề này thường rất khó xác minh.
Xem thêm: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ không có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, nếu vì thiếu hiểu biết hoặc có hiểu biết nhưng chấp nhận rủi ro để mua được giá thấp hoặc hi vọng đầu cơ sinh lời mà quyết định vẫn mua nhà đất khi chưa có sổ đỏ. Bên mua hãy tham khảo một số lời khuyên sau đây:
Thông qua UBND cấp xã, phường nơi có đất, xác minh kỹ nguồn gốc nhà đất trước khi quyết định làm hợp đồng;
- Kiểm tra thật kỹ giấy tờ CMND, Sổ HK, tình trạng hôn nhân của bên bán;
- Yêu cầu bên bán giao bản chính các loại giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất;
- Quy định trong hợp đồng nội dung bồi thường của bên bán nếu không thực hiện cam kết;
- Nên làm hợp đồng đặt cọc và giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt nhà đất;
4. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.
Trường hợp mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, các bên thường sẽ làm hợp đồng viết tay. Hợp đồng cũng sẽ không được công chứng theo quy định. Thực tế cũng không có một Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ nào làm quy chuẩn. Tuy nhiên, để hạn chế thấp nhất các rủi ro có thể gặp phải, bên mua cần chú ý đưa vào hợp đồng những nội dung sau:
- Thông tin cụ thể của bên mua, bên bán theo giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn;
- Đối chiếu thông tin của bên bán trên các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất, nghĩa vụ nộp thuế đất…
- Thông tin cụ thể về nhà đất như: Số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích đất; thông tin về nhà và các công trình, tài sản trên đất;
- Sau khi ký kết hợp đồng, bên bán tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ; Thủ tục công chứng hợp đồng; Thủ tục sang tên sổ đỏ theo đúng quy định của pháp luật.
- Bồi thường thiệt hại nếu bên bán không thực hiện cam kết.
