Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có cần thực hiện thủ tục công chứng không? Trình tự và thủ tục như thế nào? Ai là người phải nộp phí công chứng? Mức phí là bao nhiêu? Những câu hỏi đó sẽ được giải đáp trong bài viết dưới đây: Thủ tục công chứng mua bán đất. Trong bài viết này, chúng tôi xin được dùng thuật ngữ thông dụng trên thực tế đó là mua bán đất để người đọc dễ hiểu. Còn xét về bản chất pháp lý, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không có quyền mua bán mà chỉ có thể chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng giữa các chủ thể.
1. Mua bán đất phải công chứng hoặc chứng thực không? Thực hiện công chứng ở đâu?
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”
Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất với nhau phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Hợp đồng mua bán đất khi đã được công chứng sẽ có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu. Trừ trường hợp hợp đồng công chứng bị vô hiệu. Hợp đồng công chứng này chỉ hết hiệu lực khi hai bên thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đã công chứng hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thực hiện tại phòng công chứng nhà nước hoặc văn phòng công chứng tư có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất.
2. Thủ tục công chứng mua bán đất
2.1. Chuẩn bị hồ sơ
Bên chuyển nhượng, bên tặng cho:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).
- Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).
Bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho:
- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân)
Điện thoại tư vấn: 0988931100 – 0931781100 -(024)39761078
2.2. Trình tự, thủ tục công chứng mua bán đất
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ khi thực hiện thủ tục công chứng mua bán đất
Các bên chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như trên và nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trên địa bàn cấp tỉnh nơi có nhà, đất công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có nhà, đất chứng thực.
Khách hàng có thể tham khảo một số bài viết sau của Luật Ba Đình:
- Hợp đồng công chứng mua bán đất
- Thủ tục công chứng nhà đất- Lưu ý khi công chứng nhà đất
- Phí công chứng nhà đất
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 2: Tiếp nhận yêu cầu công chứng
Công chứng viên tiếp nhận yêu cầu công chứng mua bán đất của các bên. Sau khi tiếp nhận, công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật thì công chứng viên thụ lý và ghi vào sổ công chứng. Còn nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì công chứng viên yêu cầu bổ sung theo quy định.
Bước 3: Thực hiện công chứng
- Trường hợp 1: Các bên có hợp đồng soạn trước
Công chứng viên phải kiểm tra dự thảo hợp đồng. Nếu dự thảo đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang bước tiếp. Nếu hồ sơ không hợp lệ hoặc có vi phạm, công chứng viên sẽ yêu cầu các bên khách hàng sửa đổi, bổ sung.
- Trường hợp 2: Các bên không soạn hợp đồng trước
Lúc này, các bên yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo hợp đồng theo sự thỏa thuận của các bên. Người yêu cầu công chứng đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng. Nếu đồng ý, sẽ tiến hành ký vào từng trang của hợp đồng, phải ký trước mặt công chứng viên.
Các bên sẽ xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để công chứng viên tiến hành đối chiếu. Sau đó, công chứng viên ghi lời chứng, ký và đóng dấu.
* Thời hạn công chứng: Không quá 02 ngày làm việc, với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.
Khách hàng lưu ý, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực. Các bên cần thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.
3. Phí công chứng mua bán đất là bao nhiêu?
Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC Quy định mức thu phí công chứng giao dịch, hợp đồng được xác định theo giá trị hợp đồng, giao dịch hoặc giá trị tài sản. Khi các bên thực hiện mua bán đất, phí công chứng được tính trên giá trị quyền sử dụng đất. Mức thu cụ thể như sau:
- Dưới 50 triệu đồng: 50.000 đồng
- Từ 50 – 100 triệu đồng: 100.000 đồng
- Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng: 0.1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
- Từ trên 01 – 03 tỷ đồng: 01 triệu đồng + 0.06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng.
- Từ trên 03 – 05 tỷ đồng: 2.2 triệu đồng + 0.05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
- Từ trên 05 – 10 tỷ đồng: 3.2 triệu đồng + 0.04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng.
- Từ trên 10 – 100 tỷ đồng: 5.2 triệu đồng + 0.03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
- Trên 100 tỷ đồng: 32.2 triệu đồng + 0.02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).
Phí công chứng mua bán đất là bao nhiêu?
Trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thoả thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng. Lúc này, giá trị tính phí công chứng tính như sau: Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng (x) Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước quy định.
Ai là người phải nộp phí công chứng khi thực hiện thủ tục công chứng mua bán đất?
Khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 quy định: “Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng”
Theo đó, người nộp phí công chứng là người yêu cầu công chứng. Tuy nhiên, các bên mua và bán hoàn toàn có thể tự thỏa thuận với nhau về việc ai là người nộp phí công chứng. Pháp luật hoàn toàn không cấm điều này.
