Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
28/09/2022
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành hợp đồng có công chứng, chứng thực. Điều này được quy định trong luật đất đai cũng như luật công chứng. Quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được thực hiện đúng trình tự quy định. Đây cũng là một trong những loại hợp đồng hay xảy ra tranh chấp. Vậy nguyên nhân tranh chấp do đâu ? Thường có các loại tranh chấp điển hình nào? Cách giải quyết ra sao?. Hãy cùng tìm hiểu về vấn đề tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nội dung tóm tắt bài viết
- 1 I- NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
- 1.1 1- Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái với quy định.
- 1.2 2- Không đáp ứng điều kiện về mặt chủ thể.
- 1.3 3- Một trong các bên không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng của mình.
- 1.4 3- Giá trị tài sản trên hợp đồng không phù hợp với giá trị thực tế.
- 1.5 1-Tranh chấp quyền sử dụng đất với bên thứ ba khi đang thực hiện hợp đồng.
- 1.6 2- Không làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- 1.7 3- Đối tượng của hợp đồng là tài sản thế chấp, bị cưỡng chế thi hành án.
- 2 III- CÁCH THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
- 3 IV- TÌNH HUỐNG GIẢ ĐỊNH TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
I- NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Hầu hết mọi tranh chấp đều phát sinh từ xung đột lợi ích. Tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không ngoại lệ.
Việc tranh chấp những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này xuất phát từ các nguyên nhân sau:
1- Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái với quy định.
Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai 3013 quy định “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Theo đó, các giao dịch viết tay, không được công chứng, chứng thực thì không có hiệu lực pháp lý.
Thực tế các tranh chấp thường phát sinh khi các bên làm hợp đồng viết tay. Điều này dẫn tới hệ lụy không thực hiện được thủ tục sang tên sổ đỏ.
2- Không đáp ứng điều kiện về mặt chủ thể.
Đất của hộ gia đình nhưng khi làm hợp đồng chuyển nhượng, không được sự đồng ý của các thành viên khác. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cả vợ chồng nhưng khi giao dịch chỉ có một người ký. Chủ thể tham gia giao dịch mất năng lực hành vi dân sự. Chủ thể tham gia giao dịch không đứng tên trên giấy chứng nhận, không được ủy quyền hợp pháp.
3- Một trong các bên không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng của mình.
Bên chuyển nhượng hứa sẽ hỗ trợ trong thủ tục sang tên giấy chứng nhận nhưng không thực hiện. Bên chuyển nhượng không giao đất khi bên nhận chuyển nhượng thực hiện hết các nghĩa vụ. Bên nhận chuyển nhượng không thanh toán số tiền còn lại khi bên chuyển nhượng giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3- Giá trị tài sản trên hợp đồng không phù hợp với giá trị thực tế.
Trên thực tế, các bên thường thỏa thuận riêng về mức giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế nhằm giảm nghĩa vụ nộp thuế. Nhưng khi cơ quan thuế kiểm tra, thấy hành vi vi phạm thì trả lại hợp đồng, dẫn đến tình trạng không làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
Tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên không ghi rõ diện tích đất, vị trí đất chuyển nhượng, dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất.
II- CÁC LOẠI TRANH CHẤP CƠ BẢN CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Có những loại tranh chấp cơ bản sau:
1-Tranh chấp quyền sử dụng đất với bên thứ ba khi đang thực hiện hợp đồng.
Bên chuyển nhượng giao đất cho bên nhận chuyển nhượng sử dụng, nhưng lại không làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì có tranh chấp với bên thứ ba.
Hai bên đang thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhưng người có quyền, lợi ích liên quan yêu cầu dừng thực hiện hợp đồng.
2- Không làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên chuyển nhượng không làm thủ tục sang tên như đã hứa với bên nhận chuyển nhượng.
Bên chuyển nhượng giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quản lý, sử dụng đất nhưng cố tình không làm thủ tục chuyển nhượng. Bỏ đi khỏi địa phương, không để lại địa chỉ.
Bên chuyển nhượng kí hợp đồng chuyển nhượng với nhiều bên nhưng không làm thủ tục tách thửa đất, sang tên cho các bên nhận chuyển nhượng.
3- Đối tượng của hợp đồng là tài sản thế chấp, bị cưỡng chế thi hành án.
Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng đang thế chấp tại ngân hàng.
Bên chuyển nhượng giao đất đang được kê biên, đảm bảo thi hành án cho bên nhận chuyển nhượng quản lý, sử dụng. Không thể làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
III- CÁCH THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
Khi xảy ra tranh chấp về hợp đồng các bên có thể tự thỏa thuận để giải quyết vấn đề. Nếu các bên không thỏa thuận được thì gửi đến UBND cấp có thẩm quyền đế tiến hành thủ tục hòa giải. Ngoài ra, các bên có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự.
1 Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng tại UBND.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 2013 Luật Đất Đai quy định ” Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.”
– Khi có đơn yêu cầu, Chủ Tịch UBND xã có trách nhiệm tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình.
– Thời hạn: không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu.
– Việc hòa giải phải thành lập bằng biên bản, ghi rõ nội dung hòa giải thành hay hòa giải không thành. Biên bản hòa giải phải gửi cho các bên và sao lưu tại UBND.
- Hồ sơ gồm:
– Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.
– Bản sao giấy tờ tùy thân của cả 02 bên trong hợp đồng (CCCD).
– Bản sao hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Trích lục hồ sơ, địa chính.
2 trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án.
Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất Đai 2013, nếu các bên hòa giải không thành tại UBND, thì có thể khởi kiện ra tòa
- Thủ tục khởi kiện
IV- TÌNH HUỐNG GIẢ ĐỊNH TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
1 Tình huống
Chào quý công ty, tôi có vấn đề cần được công ty tư vấn: Do quen biết nhau, nên năm 2018 anh A đã chuyển nhượng cho tôi mảnh đất bằng giấy viết tay, có chữ kí của cả 02 bên. Mảnh đất có diện tích 140 mét vuông, giá chuyển nhượng: 700.000.000 vnđ. Thanh toán chia làm 03 đợt đến tháng 04/2022. Tôi đã thanh toán hết tiền chuyển nhượng đất. Nhưng đến tận bây giờ, anh A vẫn chưa làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi. Liệu đây có phải là hành vi vi phạm pháp luật? Nếu vi phạm tôi phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình?.
2 giải quyết tình huống
Cảm ơn anh đã tin tưởng Công ty Luật Ba Đình chúng tôi. Với những thông tin cung cấp ở trên chúng tôi xin tư vấn cho anh như sau:
Về nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh đã vi phạm hình thức theo quy định tại khoản 2 điều 119 Bộ Luật Dân Sự 2015 “Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.” và khoản 3 điều 167 Luật Đất Đai 2013.
